用学生贷款购买房屋：这是个好主意吗？
在确定您是否有资格获得抵押贷款（以及有资格获得多少抵押贷款）之前，您需要确定抵押贷款是否适合您现在的位置。
要找到该问题的答案，您应该查看您的个人情况，甚至可以咨询财务顾问。如果您正在考虑通过学生贷款获得抵押贷款，请问自己以下问题：
- 您的学生贷款如何影响您的信用评分？
- 您的学生贷款目前的利率是多少？
- 您可以在当前每月预算减去房租的基础上每月还清抵押贷款吗？
学生贷款和您的信用评分
学生贷款可能是一个很大的痛苦，并且可能以多种方式在经济上减缓您的生活。但是，学生贷款确实有一个好处：如果您每次都准时付款，这将对您的信用产生积极影响。
另一方面，学生贷款的逾期付款会很快降低您的信用额度。在这种情况下，等待您申请抵押可能符合您的最大利益。 提高您的信用评分.
利率
2017-2018年度的联邦学生贷款从4.45％到7％（ 学生援助网 ），如果您不这样做，私立学生贷款通常会更高’没有原始的信用评分。在确定您是否有资格获得抵押贷款之前，请确保您知道一笔或多笔贷款的利率。这很重要，因为您的利率越高，您承担新债务之前还清学生贷款的原因就越多。
预算，预算，预算
与任何重大财务决策一样，确定您是否准备就绪的第一步就是创建详细，切合实际的预算。当您拥有自己的房屋时，您的预算将发生很大的变化，而不仅仅是增加抵押贷款。
确保您考虑了房屋维护费用和水电费，以及可能不承担的租金，物业税和可能的HOA费用。 建立完整的预算 其中概述了您现在的成本以及作为房主所要面对的成本。
收入比和学生贷款
当您申请抵押时，贷方将根据他们的判断来查看您的信用评分以及还款能力。虽然您可能准备承担每月抵押贷款的责任，但贷方可能不会以相同的方式看待事情。
为了确定您是否有能力按时全额付款，贷方会查看您的前端和后端DTI（债务对收入）比率。这些数字还决定了您可以负担多少抵押贷款。
后端比率
后端比率有时与前端比率结合使用，但通常经常用于确定借款人是否有资格抵押。后端比率通常称为DTI。
贷方可以通过将每月债务总支出除以每月总收入（税前收入）再乘以100来找到后端比率。
| 后端DTI的示例 |
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| 珍妮的预期每月住房开支为1800美元，其中包括她的抵押贷款利息，住房保险和财产税（PITI）。 她的其他债务，包括学生贷款和信用卡，每月总计800美元，使她每月的债务总额达到2600美元。 她的每月总收入为$ 7500。 $ 2,600（债务）除以$ 7,500（总收入）= 0.346。 因此，珍妮的后端率为34.6％ |
Investopedia 列出贷方的理想后端比率不超过32％，只有信誉良好的借款人例外。
学生贷款债务将对您的后端比率产生最大影响，这可能会阻止您从某些贷方获得抵押。您可以通过偿还债务来提高后端比率。
前端比率
除后端比率外，有时还使用前端比率来确定借款人是否有资格抵押。较高的前端比率可以通过向贷方显示您的付款能力来帮助抵消较低的后端比率。
为了找到您的前端比率，贷方将您的预计住房费用加起来，然后除以您的每月总收入。然后，贷方将这个数字乘以100。
| 前端DTI的示例 |
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| 珍妮（Janie）的住房费用，包括附带利息的抵押贷款，住房保险和财产税（PITI），均为1800美元。 她的每月总收入为$ 7500。 1800除以7500 = 0.24 因此，珍妮的前端比率是24％。 |
根据 Investopedia ，大多数贷方的大多数贷款的理想前端比率低于28％，而FHA（联邦住房管理局）贷款的理想前端比率低于31％，因此珍妮在申请抵押贷款方面处于理想的地位。
您的前端比率很重要，因为如果比率很高，它可以帮助您获得抵押。另一方面，即使信用评分优异，较低的前端比率也可能阻止您获得抵押贷款。但是，您可以通过招募具有较高月收入和良好信用评分的委托人或通过支付较大的首付来解决此障碍。
DTI比率和基于收入的还款计划
A 房利美在2017年的声明，裁定当前参加收入驱动的还款计划的借款人的DTI应该反映其计划下的调整后每月还款，即使该笔还款为$ 0。
换句话说，如果您加入了以收入为导向的还款计划，或者在您的学生贷款延期支付期间，则DTI不应包括您当前未支付的学生贷款债务。
通过再融资取得资格
如果您需要降低DTI资格以获得抵押，那么为您的贷款再融资可能是一个可行的选择。您可能有机会通过参加政府计划或与私人贷方进行再融资来延长贷款期限。
考虑以下再融资选项：
- 查看您是否有资格 收入驱动的还款
- 如果您信誉良好，请查看 与私人贷方再融资 可以提供较低利率并帮助您更快还清贷款的人。
- 合并您的联邦和私人贷款 （请记住，这样做会损失许多联邦福利，例如宽恕）。
与学生一起寻找最佳抵押
当您有很多学生债务时，您需要根据自己的情况选择最佳抵押。幸运的是，有专门为有学生贷款债务的买家设计的抵押贷款计划。购买抵押贷款时要注意的两个主要特征是，它是联邦政府支持还是私人支持，以及贷款的结构（包括利率）。
政府支持与常规抵押
抵押的两种主要类型是常规贷款和政府支持的贷款。
常规贷款是由私人银行机构和贷方提供的，没有任何外部机构的支持。对于大多数常规贷款，您需要有良好的信用评分，并且预计至少要预付5％的款项。传统抵押的期限通常为10年，15年，20年或30年。
政府支持的贷款有三种不同形式：
FHA贷款是最常见的政府支持的住房贷款，可以降低首付款（低至3.5％）。
这些由退伍军人事务部提供保险，仅向服务成员和退伍军人提供低首付或无首付选项以及有竞争力的价格。
这些获得美国农业部的支持，适用于满足某些要求的农村房地产购买者。
利率和期限
选择抵押时，您需要选择固定利率还是可调利率。固定利率抵押贷款所提供的利率是永远不变的，这对于那些相当稳定并在其职业生涯中稳定下来的借款人来说是最佳的选择。有了这种类型的贷款，您将确切地知道在整个贷款期内需要支付多少利息。您可以使用我们的 摊销计算器 查看您每月的还款额中有多少用于本金与利息，以及您总共需要为贷款支付多少利息。
另一方面，浮动利率抵押贷款（ARM）提供重置的利率。通常会为您提供较低的介绍率或“前导”率，然后根据索引增加率。对于那些不打算在家里呆10到30年，并希望在短期内支付较低利率的借款人来说，这些贷款更合适。
用学生贷款抵押：明智地选择
获得抵押贷款绝非易事，尤其是当您已经背负了大量学生贷款债务时。但是，只要您能负担得起，学生的债务并不能阻止您追求拥有房屋的梦想。
在继续前进之前，请确保您知道要考虑的任何抵押的来龙去脉，并且知道抵押将如何影响您偿还学生债务的能力。
